核心提示：9月29日,，農(nóng)貿(mào)深圳證券交易所發(fā)布，市場(chǎng)首單色已接受易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)封閉基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金狀態(tài)更新,，達(dá)華T底國(guó)內(nèi)首個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行REIT準(zhǔn)備啟動(dòng),。威農(nóng) REITS的貿(mào)市火爆讓越來(lái)越多的底層資產(chǎn)找到了新的出路。

9月29日,，農(nóng)貿(mào)深圳證券交易所發(fā)布,，市場(chǎng)首單色易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)封閉基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金更新已被接受，達(dá)華T底國(guó)內(nèi)首個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行REIT準(zhǔn)備啟動(dòng),。威農(nóng)

據(jù)披露,，貿(mào)市益方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)封閉基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)注冊(cè)，農(nóng)貿(mào)基金發(fā)起人和原股東均為福建華威農(nóng)村商業(yè)（集團(tuán)）有限公司,，市場(chǎng)首單色基金管理人為益方達(dá)基金管理有限公司,。達(dá)華T底

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類(lèi)型為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施中的威農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT是貿(mào)市以華威西營(yíng)里農(nóng)產(chǎn)品交易中心為基礎(chǔ)的資產(chǎn),。據(jù)了解,，該項(xiàng)目是福州市重要的農(nóng)產(chǎn)品采購(gòu)流通節(jié)點(diǎn)和供應(yīng)保障單位。

根據(jù)招聘手冊(cè),，華威西營(yíng)里農(nóng)產(chǎn)品交易中心資產(chǎn)位于福建省福州市倉(cāng)山區(qū)盤(pán)嶼路855號(hào),，總用地面積92,966.67平方米，總建筑面積98,925.84平方米,，包括建筑物所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán),，內(nèi)部共有7棟建筑，目標(biāo)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值16.278億元,。

該項(xiàng)目于2013年12月開(kāi)業(yè)，截至目前已運(yùn)營(yíng)近11年,，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期為2005年7月28日至2055年7月27日,，剩余期為31.3年。

商務(wù)客戶(hù)了解到,，福州已明確將華威西營(yíng)里農(nóng)產(chǎn)品交易中心定位為福州南三環(huán)市場(chǎng)集聚區(qū)的核心組成部分,，三環(huán)不再增加和擴(kuò)大大型商品交易市場(chǎng),。

華威西營(yíng)里農(nóng)產(chǎn)品交易中心對(duì)政策的重視和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的缺乏，常年保持著較高的經(jīng)營(yíng)水平,。

華威西營(yíng)里農(nóng)產(chǎn)品交易中心根據(jù)各樓層承擔(dān)的不同功能和業(yè)態(tài),，分為一樓(農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū))三個(gè)功能區(qū)、非一層(倉(cāng)庫(kù)及海鮮美食體驗(yàn)區(qū))和冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。

與其他商業(yè)綜合體和購(gòu)物中心相比,，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在業(yè)務(wù)布局和經(jīng)營(yíng)模式上存在很大差異,。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的商家需要有一個(gè)交通渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)方便快捷的進(jìn)出貨和采購(gòu)。

因此,，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一樓的租金單價(jià)明顯高于其他樓層,，是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的主要收入來(lái)源，租金率一直保持在較高水平,。

2023年,，一樓租賃面積平均租金約224元/平方米/月，占當(dāng)年底層資產(chǎn)總收入的95%,；2021-2023年,，首層收入占底層資產(chǎn)總收入的93%以上，租金率也保持在90%以上,。

非一樓租賃面積平均租金約41元/平方米/月,，占華威西營(yíng)里農(nóng)產(chǎn)品交易中心總租賃面積約21%，收入占當(dāng)年底層資產(chǎn)總收入的5%,。該區(qū)域涉及裝修和商家重新選擇,，租金下降。目前租金僅為68%,，仍在繼續(xù)租賃,。

值得注意的是，根據(jù)說(shuō)明,，華威農(nóng)貿(mào)中心新建的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)從2023年11月開(kāi)始收集租賃證據(jù),，2023年底租賃率達(dá)到100%。由于當(dāng)時(shí)處于免租期,，2023年收入不計(jì)入,。目前，華威農(nóng)貿(mào)中心部分冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)已結(jié)束免租期,，平均租金約98元/平方米/月,，2024年第一季度冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)收入占總收入的1%。

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資料來(lái)源：招聘說(shuō)明書(shū)。

招聘說(shuō)明書(shū)還披露,，根據(jù)計(jì)算，在滿(mǎn)租狀態(tài)下,，首層租金物業(yè)收入占72.89%,；非首層租金物業(yè)收入占13.03%,；冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的收入比例可達(dá)14.08%。

租賃方面,，根據(jù)已簽訂的租賃合同，截至最終調(diào)整基準(zhǔn)日,，約37.64%的租戶(hù)合同于2027年到期,，19.00%的租戶(hù)合同于2031年到期，14.06%的租戶(hù)合同于2036年到期,。

此外,，面對(duì)商戶(hù)租賃合同的集中到期，華威西營(yíng)里農(nóng)產(chǎn)品交易中心實(shí)現(xiàn)了較高的續(xù)租率,。2021-2023年和2024年1-3月，到期租賃面積分別為35.28.96平方米,、6.735.92平方米、2.65.45平方米和263.00平方米,，續(xù)租率分別達(dá)到90.07%,、81.84%、90.42%和100%,。

在運(yùn)營(yíng)方面，項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)模式是租賃模式,，主要盈利模式是收取租金、物業(yè)收入,、停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)等,，不依賴(lài)第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。

2021-2023年1-3月,，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收入分別為7637.33萬(wàn)元,、7347.88萬(wàn)元,、7929.75萬(wàn)元和2205.10萬(wàn)元,，其中租金物業(yè)收入分別為6809.96萬(wàn)元,、6721.17萬(wàn)元、6845.92萬(wàn)元和2017.82萬(wàn)元,。毛利率分別為56.72%、53.44%,、凈利潤(rùn)分別為1586.21萬(wàn)元、1398.76萬(wàn)元,、1580.32萬(wàn)元和718.15萬(wàn)元，分別為55.84%和54.16%,。整體運(yùn)行狀況相對(duì)穩(wěn)定,。

數(shù)據(jù)來(lái)源：招聘說(shuō)明書(shū),。

負(fù)債方面,，華威西營(yíng)里農(nóng)產(chǎn)品交易中心整體負(fù)債規(guī)模分別為33637.42萬(wàn)元,、34519.44萬(wàn)元,、43143.36萬(wàn)元和41815.74萬(wàn)元,。

從負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，流動(dòng)負(fù)債分別占總負(fù)債的66.24%,、68.07%,、50.67%和50.06%；非流動(dòng)負(fù)債分別占總負(fù)債的33.76%,、31.93%、49.33%和49.94%,。

流動(dòng)負(fù)債主要是應(yīng)付賬款、預(yù)付款,、員工工資、應(yīng)付稅費(fèi)等應(yīng)付款,；非流動(dòng)負(fù)債主要是長(zhǎng)期貸款、遞延收入和遞延所得稅負(fù)債,。

根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)披露的項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)算分析和未來(lái)運(yùn)營(yíng)前景，假設(shè)2024年4月至12月和2025年可分配100%,，公募基金2024年4月至12月和2025年預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分配率（年化）將分別達(dá)到6.06%和6.07%,。