核心提示:無(wú)論是青島金茂商業(yè)REIT和物美消費(fèi)REIT,，還是城背最新上市的華潤(rùn)商業(yè)REIT,，首日漲幅不如之前上市產(chǎn)品的景色原因是REITS市場(chǎng)整體收益不佳,。寫(xiě)作/陳玲,。華夏華潤(rùn)

在兩家商業(yè)REITS上市首日微漲后,，商業(yè)上市首日華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT也演繹了類(lèi)似的表現(xiàn)故事,。

3月14日,，青島華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT首日上市,。城背同日,，景色REITs市場(chǎng)普遍走弱,，華夏華潤(rùn)33單REITs僅收紅11單，商業(yè)上市首日中金山東高速 1.19%的表現(xiàn)REIT漲幅最大,，1.56%的青島REIT跌幅最大,。

近幾天市場(chǎng)疲軟帶來(lái)了一些影響，城背但華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT上市首日仍收紅,。景色上市第一天,，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT開(kāi)盤(pán)價(jià)為6.937元，開(kāi)盤(pán)價(jià)略高于發(fā)行價(jià)，盤(pán)中小幅下跌,，最終上市第一天收紅,，收盤(pán)價(jià)為6.905元。

同日,，華潤(rùn)商業(yè)REIT交易量為18376手,，交易量為1271.48萬(wàn)元。

最大的籌資規(guī)模,。

當(dāng)前REITs市場(chǎng),，首日收紅并不容易?？偟膩?lái)說(shuō),，市場(chǎng)對(duì)幾家商業(yè)REITS上市的反應(yīng)相對(duì)平靜。3月12日,，金茂商業(yè)REIT首日收?qǐng)?bào)2.685元/份,，漲幅0.56%，物美消費(fèi)REIT收?qǐng)?bào)2.399元/份,，漲幅0.67%,。

一位經(jīng)紀(jì)研究人員告訴商業(yè)客戶(hù)，無(wú)論是金茂商業(yè)REIT和物美消費(fèi)REIT,，還是最新上市的華潤(rùn)商業(yè)REIT,，第一天上市產(chǎn)品的原因是REITS市場(chǎng)整體收入差，二級(jí)市場(chǎng)倒置,，整體REITS投資回報(bào)差,。“市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖是一個(gè)緩慢的過(guò)程,，投資者觀望情緒沉重,。”,。

商業(yè)客戶(hù)了解到,，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的銷(xiāo)售價(jià)格為6.902元/份，募集資金總額為69.02億元,，銷(xiāo)售資金總額為10億元,，初始戰(zhàn)略配售資金總額為8億元。根據(jù)認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例的結(jié)果,，線下投資者和公眾投資者都實(shí)現(xiàn)了過(guò)度募集,。

根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT預(yù)計(jì)2024年和2025年可供分配金額分別為34萬(wàn)元,、112.40萬(wàn)元,、36萬(wàn)元、489.76萬(wàn)元。按實(shí)際募集金額計(jì)算,，2024年和2025年的現(xiàn)金分配率分別為4.94%和5.29%,。

就第一批4家商業(yè)REITS而言，涉及的基礎(chǔ)資產(chǎn)總估值達(dá)到143億元,，擬募集金額127億元,，華潤(rùn)商業(yè)REIT基礎(chǔ)資產(chǎn)估值約82億元，占第一批4家消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS資產(chǎn)估值的近60%,。商業(yè)建筑面積為30.12萬(wàn)平方米（GRA）每平方米估值2.72萬(wàn)元,。

籌資總額69.02億元，是第一批上市的三單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS中發(fā)行規(guī)模最大的,，在30多個(gè)REITS中發(fā)行規(guī)模排名第五，在產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目中排名第一,。

底層資產(chǎn)背景色,。

投資者購(gòu)買(mǎi)賬戶(hù)的原因可能是底層資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。華潤(rùn)商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)是青島萬(wàn)象城(包括一期,、二期,、地下停車(chē)位)，地理位置核心,。位于市南區(qū)香港中路商務(wù)區(qū),，被譽(yù)為青島核心廣域商務(wù)區(qū)，是山東省最大,、品牌最多的購(gòu)物中心之一,。

該項(xiàng)目是地上6層和地下4層的城市級(jí)商業(yè)綜合體。其中,，一期工程開(kāi)工時(shí)間為2015年,，共10層；二期開(kāi)工時(shí)間為2021年,，共8層,；總建筑面積30.12萬(wàn)平方米，車(chē)庫(kù)面積11.8萬(wàn)平方米,，租賃面積13.42萬(wàn)平方米,。

青島萬(wàn)象城主要通過(guò)店鋪?zhàn)赓U產(chǎn)生租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入和固定促銷(xiāo)費(fèi)收入,。另外,，還有許多其他的營(yíng)業(yè)收入，如營(yíng)業(yè)收入,、停車(chē)場(chǎng)收入,、冰場(chǎng)收入等。2020-2022年及2023年1-6月?tīng)I(yíng)業(yè)收入分別為3.82億元、5.26億元,、5.08億元,、3.31億元。

截至2023年10月,，項(xiàng)目運(yùn)行良好,，一期、二期土地到期時(shí)間為2051年,，剩余年限為28年,；產(chǎn)權(quán)地下停車(chē)位到期時(shí)間為2061年，剩余年限為38年,。

據(jù)了解,，青島萬(wàn)象城租戶(hù)500多戶(hù)，租戶(hù)業(yè)態(tài)主要分為零售,、餐飲,、生活設(shè)施和體驗(yàn)，包括山東第一位Air Jordan L1旗艦店,，雅詩(shī)蘭黛集團(tuán)旗下高品質(zhì)品牌JO MALONE山東第一家店,，華為山東第一家直營(yíng)旗艦店等。,；各種形式租賃品種豐富,，具有規(guī)模大、質(zhì)量高,、業(yè)態(tài)組合豐富等顯著特點(diǎn),。

在投資者關(guān)心的租金率和租金水平方面，項(xiàng)目租金率多年來(lái)一直保持在較高水平,。2020-2022年1-9月,，青島萬(wàn)象城租金率為91.67%、95.75%,、98.55%,、98.82%。其中,，2020年的租金率較低,，主要是由于重點(diǎn)品牌投資周期較長(zhǎng)。2021年后,，由于項(xiàng)目公司良好的投資策略和品牌組合,，租金率逐漸上升并保持在較高水平。

月租平效方面,，2020-2022年,、2023年1-9月,，青島萬(wàn)象市恢復(fù)減租影響的月租平效(年平均月租金收入/可租面積)為195.96元/平方米/月，239.39元/平方米/月,，248.99元/平方米/月,，321.47元/平方米/月，年增長(zhǎng)率為19.72%,。

從歷史固定租金水平來(lái)看,，青島萬(wàn)象城主力店2020-2022年1-9月底層資產(chǎn)平均固定租金水平分別為47、58,、60,、63元/平方米/月，近三年分別增長(zhǎng)23.40%,、3.45%,、5.00%；專(zhuān)賣(mài)店的平均固定租金水平分別為208年,、237,、267、316元/平方米/月,，近三年來(lái)，增速分別為13.94%,、12.66%,、18.35%?？偟膩?lái)說(shuō),，2016年青島萬(wàn)象城 -2022年固定租金平均年化增長(zhǎng)18.32%?？偟膩?lái)說(shuō),，2016年青島萬(wàn)象城 -2022年固定租金平均年增長(zhǎng)率為18.32%。截至2023年9月30日,，青島萬(wàn)象市已簽約租戶(hù)固定租金增長(zhǎng)率,，項(xiàng)目專(zhuān)賣(mài)店年固定租金增長(zhǎng)率約為8%，主店年固定租金增長(zhǎng)率約為5%,。

實(shí)際收入前十大租戶(hù)中,，大部分租約(面積達(dá)1.08萬(wàn)平方米)于2027年及以后到期。這些品牌的租賃期相對(duì)較長(zhǎng),，其租金收入貢獻(xiàn)將通過(guò)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)得到改善,。其他非主要門(mén)店有望通過(guò)續(xù)約或品牌調(diào)整提高租金單價(jià)。

青島萬(wàn)象城客流量可觀,。2015年開(kāi)業(yè)后,，2016-2022年客流年復(fù)合增長(zhǎng)率為7.6%,，近三年?duì)I業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率為15%，也體現(xiàn)了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS所需優(yōu)質(zhì)標(biāo)的資產(chǎn)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)特點(diǎn),。

一些基金從業(yè)人員指出,，隨著消費(fèi)基本面的整體復(fù)蘇，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施客流,、凈開(kāi)業(yè)率,、租金增長(zhǎng)率等指標(biāo)逐漸恢復(fù)。2024年,，投資者顯然更喜歡今年首批上市的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS,。華潤(rùn)商業(yè)REIT的成功上市也給投資者帶來(lái)了更多的信心。

另一個(gè)重要的是,，華潤(rùn)置地的資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)2000億元,，其大量的優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備資產(chǎn)也為華潤(rùn)商業(yè)REIT未來(lái)的擴(kuò)張帶來(lái)了更大的想象空間。華潤(rùn)置地表示,，華潤(rùn)商業(yè)REIT發(fā)行上市后,，凈回收資金將用于符合公共REITS監(jiān)管的在建或新建消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資。