核心提示：超出預(yù)期的第季度業(yè)業(yè)績(jī)，讓中國(guó)金茂也打算“趁熱打鐵”,，績(jī)超T計(jì)盡管剛剛上市,，出預(yù)華夏金茂商業(yè)REIT已經(jīng)醞釀擴(kuò)募。期華近日,，夏金華夏金茂商業(yè)REIT公布了今年一季度的茂商業(yè)績(jī)報(bào)告。這是劃擴(kuò)華夏金茂商業(yè)REIT自2024年1月31日成立以來(lái)交出的第一份成績(jī)單。

從數(shù)據(jù)上看,，第季度業(yè)基金期內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，績(jī)超T計(jì)EBITDA、出預(yù)可分配金額等核心業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)均超過(guò)招股說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)值,。期華

根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告,，夏金從2024年1月31日(基金合同生效日)到2024年3月31日，茂商華夏金茂商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)總收入1462.13萬(wàn)元,，劃擴(kuò)EBITDA 807.85萬(wàn)元,。第季度業(yè)可分配金額887.28萬(wàn)元，與招聘說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)完成度約101.32%,，報(bào)告期內(nèi)簡(jiǎn)單年化分配率為4.98%,。

華夏金茂商業(yè)REIT基金經(jīng)理呂靈卓在4月24日舉行的業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)會(huì)上表示,，基金第一季度EBITDA 高于預(yù)期,，主要是因?yàn)檎剐愠堑纳虡I(yè)模式已經(jīng)從聯(lián)合商業(yè)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎嗌虡I(yè)模式。

據(jù)了解,，華夏金茂商業(yè)REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目位于湖南省長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)長(zhǎng)沙市展秀城購(gòu)物中心,，募集規(guī)模10.68億元。資產(chǎn)估值為10.65億元,，資產(chǎn)建筑面積為10.27萬(wàn)平方米,，可租賃面積為6.12萬(wàn)平方米。

截至2024年3月31日,，長(zhǎng)沙展秀城購(gòu)物中心出租率為98.26%,，單方估值為1.7萬(wàn)元/平。與同類(lèi)資產(chǎn)相比,，價(jià)格水平低,，性價(jià)比高。

截至2024年3月31日,，項(xiàng)目主店租賃面積占55%,，專(zhuān)店租賃面積占45%。主店平均租金約34元/平/月,，專(zhuān)店平均租金約146元/平/月,。與招聘說(shuō)明書(shū)的評(píng)估基準(zhǔn)日和2023年6月30日的租金水平相比，主力店和專(zhuān)賣(mài)店的租金增長(zhǎng)約為5%,。

中國(guó)金茂也有興趣“趁熱打鐵”,，盡管華夏金茂商業(yè)REIT剛剛上市，但其超出預(yù)期的表現(xiàn)卻在醞釀擴(kuò)募,。

據(jù)中國(guó)金茂副總裁,、金茂酒商總經(jīng)理丁瑞介紹，目前,，中國(guó)金茂已經(jīng)建立了專(zhuān)業(yè)的REITS平臺(tái),，未來(lái)將繼續(xù)向REITS平臺(tái)注入更多的擴(kuò)展資產(chǎn),。“目前,，我們已初步選擇計(jì)劃擴(kuò)大募集資金的項(xiàng)目，在相關(guān)項(xiàng)目達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)并滿足監(jiān)管要求后,，將盡快開(kāi)始擴(kuò)大募集資金的籌備工作,。”,。

以下是2024年第一季度華夏金茂商業(yè)REIT業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)的現(xiàn)場(chǎng)記錄：

問(wèn)：如何看待消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公開(kāi)發(fā)行REITS的發(fā)展前景和中國(guó)金茂公開(kāi)發(fā)行REITS的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略,？

丁茂(中國(guó)金茂副總裁、金茂酒商總經(jīng)理) ）：

首先,，我們認(rèn)為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公開(kāi)發(fā)行REITS具有巨大的市場(chǎng)潛力,。我國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)資產(chǎn)儲(chǔ)備較多，是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公開(kāi)發(fā)行REITS發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),。目前,，我國(guó)已有三個(gè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS上市，總市值約90億元,。參照發(fā)達(dá)國(guó)家的公募REITS市場(chǎng),，以美國(guó)REITS市場(chǎng)為例，商業(yè)零售REITS產(chǎn)品數(shù)量占比最大,。從我國(guó)消費(fèi)REITS的絕對(duì)規(guī)模和相對(duì)比例來(lái)看,，還有進(jìn)一步提升的空間。

另一方面,，公開(kāi)發(fā)行消費(fèi)REITS也有利于建設(shè)和培育更高質(zhì)量,、更高效的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，改善消費(fèi)環(huán)境,，優(yōu)化消費(fèi)場(chǎng)景,，在擴(kuò)大內(nèi)需、改善消費(fèi)方面發(fā)揮積極作用,。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),，通過(guò)發(fā)行消費(fèi)公募REITS，可以完成從投資到退出再投資的閉環(huán)資本,，大大提高資產(chǎn)和資金的流動(dòng)性,。

對(duì)于中國(guó)金茂來(lái)說(shuō)，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公開(kāi)發(fā)行REITS可以為中國(guó)金茂的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)與資本市場(chǎng)對(duì)接開(kāi)辟新的道路,。隨著金茂商業(yè)地圖的不斷擴(kuò)張,，中國(guó)金茂未來(lái)將繼續(xù)向公開(kāi)發(fā)行REITS平臺(tái)安裝優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)振興,，擴(kuò)大有效投資,，加快消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，促進(jìn)城市消費(fèi)條件優(yōu)化和消費(fèi)場(chǎng)景創(chuàng)新，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù)金融創(chuàng)新,，中國(guó)金茂將繼續(xù)賦予城市消費(fèi)發(fā)展權(quán)力,。

問(wèn)題:未來(lái)華夏金茂商業(yè)REIT的擴(kuò)募計(jì)劃是什么？

問(wèn)題：華夏金茂商業(yè)REIT未來(lái)的擴(kuò)張計(jì)劃是什么,？

丁瑞：眾所周知,，擴(kuò)張是公共REITS可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)的重要保證，因此從戰(zhàn)略層面,，中國(guó)金茂建立了專(zhuān)業(yè)的REITS平臺(tái),，我們將不可避免地將擴(kuò)張資產(chǎn)注入REITS平臺(tái)，與投資者分享長(zhǎng)期收入,。

具體來(lái)說(shuō),，我們已經(jīng)初步選擇了計(jì)劃擴(kuò)大募集資金的項(xiàng)目。在相關(guān)項(xiàng)目達(dá)到穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)并滿足監(jiān)管要求后,，我們將盡快開(kāi)始擴(kuò)大募集資金的準(zhǔn)備工作,，屆時(shí)我們將及時(shí)披露。

問(wèn)題:根據(jù)招聘說(shuō)明書(shū),，2023年到期租賃比例為23％,，到期租約目前續(xù)約情況如何？租戶的儲(chǔ)備怎么樣,？

王劍(長(zhǎng)沙展覽城總經(jīng)理) ）：關(guān)于這個(gè)問(wèn)題,，我從幾個(gè)維度來(lái)解釋?zhuān)紫龋?gòu)物中心和其他形式的區(qū)別在于其動(dòng)態(tài)變化和主動(dòng)管理更加突出,，購(gòu)物中心需要根據(jù)趨勢(shì),、消費(fèi)時(shí)尚和客戶關(guān)系不斷升級(jí)品牌，因此,，購(gòu)物中心商店租賃一般不太長(zhǎng),，維持約3年。

在經(jīng)驗(yàn)方面,，我們將根據(jù)每三年的一個(gè)周期來(lái)劃分購(gòu)物中心的培育,。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)兩輪租金轉(zhuǎn)換的快速增長(zhǎng)期,，購(gòu)物中心將進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期,。2017年是覽秀城運(yùn)營(yíng)的第一年。到目前為止,，它只經(jīng)歷了兩個(gè)三年的周期,。自2020年以來(lái)的第二個(gè)周期受到公共衛(wèi)生事件的影響，調(diào)整過(guò)程被推遲,。因此,，從2023年到2024年,，覽秀城迎來(lái)了另一個(gè)增長(zhǎng)機(jī)遇。因此,，23%的到期租賃面積實(shí)際上符合整個(gè)購(gòu)物中心的增長(zhǎng)軌跡,。

第二，關(guān)于續(xù)約情況,，根據(jù)租約數(shù)量統(tǒng)計(jì),，展秀城的歷史平均續(xù)約率約為64%?？梢?jiàn)，經(jīng)過(guò)金茂商業(yè)團(tuán)隊(duì)7年多的深度培育,，展秀城擁有一批與購(gòu)物中心穩(wěn)步成長(zhǎng)的租戶，這是我們穿越調(diào)整周期的信心,。同時(shí),，我們將繼續(xù)開(kāi)展消費(fèi)者研究和業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)，圍繞核心客戶群體消費(fèi)者需求,，根據(jù)中國(guó)品牌背景和項(xiàng)目定位,、品牌形象和績(jī)效維度，積極管理和動(dòng)態(tài)調(diào)整租戶,，盡量減少項(xiàng)目租金干擾,，不斷提高品牌，增加項(xiàng)目收入,。

第三,，我們?cè)?023年對(duì)2024年到期的租約進(jìn)行了逐一的提前梳理和安排，并將在到期前3個(gè)月鎖定租約意向,。截至第一季度末,，項(xiàng)目租賃率為98.26%，整體過(guò)渡相對(duì)穩(wěn)定,。我們的品牌儲(chǔ)備不僅包括長(zhǎng)沙和湖南的本地品牌,，還包括許多戰(zhàn)略合作品牌，在全國(guó)范圍內(nèi)布局業(yè)務(wù),。除了當(dāng)?shù)氐耐顿Y資源外,，整個(gè)金茂商業(yè)平臺(tái)對(duì)長(zhǎng)沙秀秀城也有很大的支持。例如,，第一季度登陸的長(zhǎng)沙第一個(gè)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)品牌兵哥豌豆面和時(shí)尚品牌NB1906都是金茂商業(yè)平臺(tái)資源的整體位置,。

總的來(lái)說(shuō)，無(wú)論是歷史續(xù)約的表現(xiàn),，還是項(xiàng)目的預(yù)防措施,，還是平臺(tái)的資源支持,，我們都非常有信心展覽城今年的租賃期限將穩(wěn)步過(guò)渡，穩(wěn)步增長(zhǎng),。

問(wèn)題:項(xiàng)目未來(lái)租金率和租金水平的具體展望如何,？

王健：一般來(lái)說(shuō),，我們?nèi)匀话凑占榷ǖ恼衅赣?jì)劃,，我們結(jié)合評(píng)估、預(yù)測(cè)和項(xiàng)目定位,，制定了完整可執(zhí)行的整體業(yè)務(wù)計(jì)劃,，在過(guò)去三個(gè)月和未來(lái)九個(gè)月，我們將嚴(yán)格按照基金經(jīng)理批準(zhǔn)的業(yè)務(wù)計(jì)劃,，項(xiàng)目方將充分發(fā)揮主觀主動(dòng)性,，在確保業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上爭(zhēng)取超額回報(bào)的可能性。

無(wú)論是專(zhuān)賣(mài)店還是主力店,，與披露的歷史數(shù)據(jù)相比,，目前的平均租金持續(xù)增長(zhǎng)，我們對(duì)未來(lái)租金水平的穩(wěn)步提高充滿信心,。

另一方面,，我們已經(jīng)為2024年的換租期做好了充分的準(zhǔn)備，儲(chǔ)備租戶豐富,，可以充分保證租賃調(diào)整期的順利過(guò)渡,。根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，2024年計(jì)劃總面積4826平方米,，擬更換面積10530平方米,，新租賃基本實(shí)現(xiàn)租賃意向品牌，第一季度,，也根據(jù)我們的招標(biāo)計(jì)劃節(jié)奏匹配意向品牌,，接下來(lái)，我們將有序促進(jìn)新品牌的開(kāi)業(yè),。同時(shí),，我們將繼續(xù)關(guān)注市場(chǎng)和客戶群體的變化，及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整招標(biāo)計(jì)劃和意向品牌,。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，我們將結(jié)合商業(yè)區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)習(xí)慣的變化和項(xiàng)目定位,，制定長(zhǎng)期的投資策略和品牌定位規(guī)劃,，優(yōu)化業(yè)務(wù)組合，提高項(xiàng)目的產(chǎn)品實(shí)力,。

問(wèn)題:目前主力店占55%％,，主力店和專(zhuān)賣(mài)店未來(lái)項(xiàng)目的優(yōu)化計(jì)劃是什么,？

王健:項(xiàng)目前期受公共衛(wèi)生事件影響，調(diào)控節(jié)奏被打亂,。目前主店比例確實(shí)高于其他同類(lèi)資產(chǎn),，主店面積比例過(guò)高，也降低了項(xiàng)目平均租金,，但這也是項(xiàng)目未來(lái)增長(zhǎng)的潛力,。

事實(shí)上，在項(xiàng)目評(píng)估和預(yù)測(cè)的估值模型中,，并沒(méi)有考慮到主要商店調(diào)整帶來(lái)的促進(jìn)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì),。關(guān)于業(yè)務(wù)組合的優(yōu)化，這是項(xiàng)目協(xié)會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持實(shí)施的問(wèn)題,。我們將結(jié)合項(xiàng)目定位,、品牌管理等因素，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間,，通過(guò)面積減少、品牌聯(lián)動(dòng),、租賃簽約等方式,，幫助穩(wěn)步促進(jìn)部分主要商店空間優(yōu)化和品牌升級(jí)，在確保項(xiàng)目管理穩(wěn)定的前提下,，不斷挖掘提高潛在資產(chǎn)價(jià)值的機(jī)會(huì),。

問(wèn)題：2024年第一季度的租金，EBITDA,、可供分配率符合并超過(guò)預(yù)期,，但營(yíng)業(yè)收入低于預(yù)期。原因是什么,？

呂靈卓(華夏金茂商業(yè)REIT基金經(jīng)理) ）：首先,，展秀城項(xiàng)目是一種全包干的運(yùn)輸管理模式。一般來(lái)說(shuō),，收入增減和EBITDA 增減應(yīng)同頻變化,，營(yíng)業(yè)收入低于預(yù)期，但EBITDA 但這一結(jié)果高于預(yù)期,，主要是因?yàn)檎剐愠锹?lián)營(yíng)業(yè)務(wù)的變化,。

展秀城項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)業(yè)7年了。隨著市場(chǎng)環(huán)境和租賃需求的變化,，越來(lái)越多的合資企業(yè)選擇承擔(dān)自己的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和收入,，這也推動(dòng)了該項(xiàng)目從合資企業(yè)模式向多經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。從兩種模式的效率來(lái)看,，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)模式的稅率為13%,，多經(jīng)營(yíng)模式的稅率為6%,。兩者之間的稅差可以給租戶和整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)好處。

從業(yè)務(wù)層面來(lái)看,，調(diào)整為多經(jīng)典模式,，租戶有更高的業(yè)務(wù)自由度和現(xiàn)金流，提高了業(yè)務(wù)效率,。在項(xiàng)目層面,，還可以減少貨物周轉(zhuǎn)和現(xiàn)場(chǎng)人員管理，提高管理效率,。因此,，項(xiàng)目的聯(lián)營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為多經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，是租戶和項(xiàng)目雙贏的轉(zhuǎn)變,。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看,，合資企業(yè)的收入和成本納入項(xiàng)目公司賬戶，利潤(rùn)來(lái)自合資企業(yè)的毛利潤(rùn),，而多經(jīng)營(yíng)企業(yè)則收取固定或抽點(diǎn)的管理費(fèi),，兩者差異較大。

因此,，您可以將發(fā)行期間預(yù)測(cè)的聯(lián)合營(yíng)業(yè)收入和聯(lián)合營(yíng)業(yè)成本抵消后獲得的凈收入與當(dāng)前數(shù)據(jù)進(jìn)行比較,。總體而言,，展秀城項(xiàng)目聯(lián)合營(yíng)業(yè)務(wù)和多經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的凈收入高于發(fā)行期間的預(yù)測(cè)水平,。與此同時(shí)，由于合資企業(yè)的變化,，目前項(xiàng)目公司的營(yíng)業(yè)收入低于預(yù)期,，但EBITDA高于預(yù)期。事實(shí)上,，項(xiàng)目的整體性能是標(biāo)準(zhǔn)的,。項(xiàng)目將結(jié)合市場(chǎng)變化，為租戶提供更好的商業(yè)環(huán)境,，為消費(fèi)者提供更好的購(gòu)物體驗(yàn)和服務(wù)質(zhì)量,，增加項(xiàng)目收入，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展,。

問(wèn)題：本季度EBITDA和可供分配率略高于預(yù)期,，相關(guān)業(yè)績(jī)指標(biāo)是否可持續(xù)？

呂靈卓：房地產(chǎn)項(xiàng)目有一定的周期性,，業(yè)務(wù)總是有起伏,。如何處理各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)，平衡長(zhǎng)期和短期利益是每個(gè)項(xiàng)目都面臨的巨大挑戰(zhàn)。

公開(kāi)發(fā)行REITS是一個(gè)長(zhǎng)期的產(chǎn)品,，中國(guó)基金和金茂業(yè)務(wù)將堅(jiān)持長(zhǎng)期主義,，將從長(zhǎng)期的角度管理和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，項(xiàng)目,，將圍繞購(gòu)物中心的核心定位,，充分利用購(gòu)物中心各區(qū)域的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，制定長(zhǎng)期投資策略和品牌定位規(guī)劃,。同時(shí),，根據(jù)現(xiàn)有品牌和租戶儲(chǔ)備，根據(jù)市場(chǎng)變化,，動(dòng)態(tài)調(diào)整業(yè)務(wù)形式分布,，引導(dǎo)品牌升級(jí)，提高項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)效率,，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展,。

問(wèn)題:如何看待華夏金茂商業(yè)REIT上市后二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)？

呂靈卓：二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格將受到整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)波動(dòng)的影響,。同時(shí),，它也受到一些投資者短期運(yùn)營(yíng)的影響。從中長(zhǎng)期來(lái)看,，二級(jí)市場(chǎng)最終反饋的是基礎(chǔ)資產(chǎn)的實(shí)際利潤(rùn)和投資者對(duì)項(xiàng)目業(yè)績(jī)的預(yù)期,。

華夏金茂商業(yè)REIT第一季度報(bào)告披露的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)略高于預(yù)期。我相信,，在第一季度報(bào)告披露和解釋會(huì)議之后,，投資者將對(duì)產(chǎn)品的性能和管理團(tuán)隊(duì)更有信心,，二級(jí)市場(chǎng)也將有更合理的反饋,。

問(wèn)題:如何考慮華夏金茂商業(yè)REIT分紅的頻率？

呂靈卓：根據(jù)指導(dǎo)要求,，基金收入分配在滿足分配條件的前提下,，每年不少于一次，從投資者利益的角度來(lái)看,，我們將盡快以現(xiàn)金分配給投資者,，努力提高項(xiàng)目分配效率,，讓投資者盡快享受項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的收入,。