上交所消费REITs业绩会：物美求稳 ，金茂蓄力
10月17日,，美求滬市倉儲消費(fèi)REITs 2024年中期集體業(yè)績說明會在上證路演中心舉行,。金茂蓄力兩家消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的上交所消原始權(quán)益人、基金管理人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)分享了上半年的業(yè)績業(yè)績表現(xiàn),，并就投資者普遍關(guān)注問題進(jìn)行回答,。美求
業(yè)績說明會上，金茂蓄力中信建投證券研究發(fā)展部的上交所消朱靜指出,，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正處于新增供給收縮,，業(yè)績零售物業(yè)處于以價(jià)換量階段。美求
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，金茂蓄力截至2023年年底，上交所消全國購物中心數(shù)量達(dá)到5827個(gè),，業(yè)績存量購物中心數(shù)量持續(xù)增長,，但是新增規(guī)模進(jìn)入收縮階段，2023年新開購物中心384個(gè)，較2022年降低18個(gè)較2021年降低165個(gè),。
從擬開業(yè)角度來看,，2024年擬開業(yè)購物中心則達(dá)到514個(gè)，較2023年減少74個(gè),，為近8年來新低,。
并且目前，整體商業(yè)地產(chǎn)投資銷售節(jié)奏放緩,，從2017年起商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)完成逐年下降,，今年前8個(gè)月，商業(yè)地產(chǎn)投資完成額同比下降13.2%,，銷售面積同比下降6.2%,。
同時(shí)，消費(fèi)也進(jìn)入低速增長階段,，今年上半年全國城鎮(zhèn)人均可支配收入同比增長4.6%,，增速較去年全年降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。前8個(gè)月,，社會零售總額同比增長3.4%,，增速較去年全年降低3.8個(gè)百分點(diǎn)。
從一系列數(shù)據(jù)介紹中,，可見今年的消費(fèi)環(huán)境并不友好,。今日會上的滬市兩單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)披露了2024中期業(yè)績報(bào)告，但從數(shù)據(jù)上看,，兩單消費(fèi)REITs均展現(xiàn)出穩(wěn)健經(jīng)營管理能力,。
嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)是物美集團(tuán)旗下的大成項(xiàng)目、玉蜓橋項(xiàng)目,、華天項(xiàng)目和德勝門項(xiàng)目,，四個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約7.79萬平方米，其中華天,、德勝門,、玉蜓橋位于北京二環(huán)，地處北京核心商圈,。
細(xì)究其資產(chǎn)組合,，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT并非直接持有四個(gè)項(xiàng)目，而是通過ABS間接持有3家下屬公司的100%股權(quán),，從而獲得四個(gè)項(xiàng)目的歸屬,。
據(jù)現(xiàn)場介紹，截止至2023年,，物美集團(tuán)在全國擁有1800家業(yè)態(tài)門店,，年銷售超1100億元,，物美商業(yè)則是物美集團(tuán)的資產(chǎn)運(yùn)營主體，管理了超過600萬平方米的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施,，其中,，自有物業(yè)超過170萬平方米,，并且擁有超過100人的一線運(yùn)營團(tuán)隊(duì),。
因此物美商業(yè)作為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的原始受益人及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)也是交出優(yōu)秀的成績單。
截至2024年6月30號,，REIT保持了98.13%的整體出租率,，期末租金收繳率達(dá)到了99.90，平均租金達(dá)到3.75元/平方米/天,，期末加權(quán)平均剩余租期7.95年,，本期項(xiàng)目EBITDA利潤率81.43%。
最終實(shí)現(xiàn)收入4932.47萬元,，凈利潤1555.69萬元,，主要來源于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租全和物業(yè)費(fèi)收入，其中租金是以固定租金形式,，這種形式受到消費(fèi)的這個(gè)市場影響會較小,，也會更加穩(wěn)定；物業(yè)費(fèi)則是嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT向其他基金借鑒的固本增收的方式,，作為新的收益增長點(diǎn),。
現(xiàn)金流量凈額為2841.97萬元，現(xiàn)金流入良好且能夠有效覆蓋運(yùn)營成本,。
本期項(xiàng)目可供分配金額為2836.48萬元,，早在9月5日，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT發(fā)布公告進(jìn)行上市以來的第一次收益分配,，收益分配基準(zhǔn)日為2024年6月30號,，每十份公募REITs份額可分配0.709元，分配金額共計(jì)人民幣2836萬元,，占可供分派金額的99.98%,。
另一進(jìn)行業(yè)績說明的是華夏金茂商業(yè)REIT，該REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)為長沙覽秀城購物中心,，建筑面積10.27萬平方米,，可租賃面積6.12萬平方米。
其原始權(quán)益人及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)中國金茂旗下有著許多優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施,，均位于上海,、青島、重慶等國內(nèi)一二線城市,，并且運(yùn)營穩(wěn)定,。其中青島金茂覽秀城出租率達(dá)到96.9%,；張家港金茂覽秀城出租率達(dá)到93.4%；南京金茂覽秀城出租率達(dá)到97.6%,。并且現(xiàn)在仍有一批正在建設(shè),，將于未來入市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，在消費(fèi)REITs方面未來可期,。
華夏金茂商業(yè)REIT項(xiàng)目交出的成績也較為出彩,，長沙覽秀城購物中心期末出租率達(dá)到98.30%；期末收繳率為99.43%,，銷售額3.86億元,，客流量764萬人次，平均租金85.89元/平方米/月,，其中專門店平均租金達(dá)到151.50元/平方米/月,，每月同比增長9%，增幅有明顯擴(kuò)大,。
目前長沙覽秀城主力店和專門店面積占比分別是54%和46%,，其中主力店的平均租金是31.46元/平方米/月，僅僅是專門店平均租金的1/5,，這主要是由于項(xiàng)目前期受公共衛(wèi)生事件的影響,，主力店的調(diào)鋪節(jié)奏被打亂，因此主力店的占比遠(yuǎn)高于其他的同類資產(chǎn),。
但今年2季度,，該項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)主力店的調(diào)改計(jì)劃，這將是項(xiàng)目未來增長的潛力所在,，有望為投資人實(shí)現(xiàn)超額收益,。
報(bào)告期基金總收入達(dá)到3783.82萬元，其中租金收入2343萬元,，占比約63%,；EBITDA2090.07萬元；可供分派金額為2218.65萬元,，簡單年化分派率達(dá)到5%,。今年5月和8月，華夏金茂商業(yè)REIT向投資人進(jìn)行了上半年的分紅,。