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基礎設施項目位于上海市楊浦區(qū)松湖路8號上海另一個城市購物中心(以下簡稱“上海另一個城市”),，聘書于2007年1月開業(yè),。上海市商業(yè)建筑面積12.498萬平方米，個城估值T更包括地上9層和地下3層,。最新是為億集購物,、餐飲、元華休閑,、安百娛樂,、健身等功能為一體的購物中心。

截至2023年12月31日,，項目評估值為23.32億元,，出租率為92.14%,；截至2023年6月30日,，項目評估值為24.86億元，出租率為88.12%,。開業(yè)17年,，上海另一個城市運營成熟穩(wěn)定，2018-2022年平均出租率95%以上,，平均運營收入2.55億元,，平均NOI1.55億元。2023年項目經營業(yè)績恢復良好,，其中經營收入為2.26億元,，NOI為1.40億元。

2015-2019年,，項目收入穩(wěn)步增長,。自2020年以來，受疫情影響,，收入開始下降,。但2023年Q1短暫觸底后,，呈現(xiàn)恢復上升趨勢。2023年營業(yè)收入達到2.53億元,，為2021年同期水平的86%,，凈利潤達到8656.06萬元，為2021年同期水平的93%,。

從收入成本構成來看,，項目收入主要是租金收入和聯(lián)銷收入，2018-2023年平均收入占24.09%,、56.83%,；項目成本以人員及行政費、稅費及附加費,、物業(yè)管理費為主。上述三項歷史六年平均收入占16.20%,、7.90%,、6.81%；6年項目歷史平均NOImargin為61%,，符合行業(yè)水平,。

總的來說，這個基礎設施項目主要是租賃和聯(lián)銷模式(租賃收入占30%以上,，聯(lián)銷收入占50%以上),，其中租賃收入來自固定部分約95%，聯(lián)銷收入來自固定部分約60%,。綜上所述,，固定收入占項目營業(yè)收入的70%以上。

從歷史的整體運作來看,，

項目2019年客流量約為2500萬,，2020-2022年客流量有所下降，2022年客流量約為950萬,，2023年客流量回升至1900萬左右,，回升至2021年水平。2015-2019年,，項目總銷售額約14億元,，2020-2022年受疫情影響銷售額下降，2023年銷售額約11億元,，正在恢復和改善,。

2020-2023年，項目整體租售比例分別為19.58%,、18.52%,、18.88%和20.12%,；每月銷售的平效分別為1830元/830元㎡、2,043元/㎡,、1,221元/㎡和1,600元/㎡,。截至2023年12月底，上海另一個城市的租賃面積主要是零售業(yè)態(tài),，占48%,，娛樂業(yè)態(tài)占25%，餐飲業(yè)態(tài)占20%,，配套服務業(yè)態(tài)占7%,。

未來，該項目將適當降低零售業(yè)態(tài)的比例,，并引入寵物,、親子、綜合體育體驗,、區(qū)域餐飲第一店等強大的排水業(yè)態(tài),。計劃零售（40%）、餐飲（25%）,、由娛樂設施(35%)組成,。據了解，華安百聯(lián)消費REIT于2023年12月29日正式申報,，并于今年5月24日獲得批準,。原股東為上海百聯(lián)集團有限公司，基金管理人為華安基金管理有限公司,，工行為基金托管人,。

該基金類型為合同封閉式，基金合同期限為21年,，募集總份額為10億,，初始戰(zhàn)略配售基金份額為7.3277億，將于2024年6月25日9月25日:00-15:本次詢價區(qū)間為2.332元/份-2.449元/份,。