核心提示：估值下降背后或出于調整發(fā)行壓力的自降價值選擇，也意味著釋放一定的估值資產(chǎn)內在價值,，突出項目的下調投資價值,。4月25日，什首華夏首創(chuàng)奧萊REIT正式回復上海證券交易所詢價函,，創(chuàng)奧項目狀態(tài)同時更新為“反饋”,。自降價值這使得它離上市發(fā)行又近了一步。估值例如,，下調中國第一個奧萊REIT有望成為中國第一個奧萊REIT和第五個消費公開發(fā)行REITS,。什首

數(shù)據(jù)顯示，創(chuàng)奧華夏首個奧萊REIT底層資產(chǎn)項目是自降價值濟南首個奧萊項目和武漢首個奧萊項目,，總建筑面積20.36萬平方米,。估值北京首創(chuàng)商業(yè)管理有限公司是下調債券的發(fā)行人，承銷商是什首華夏基金,。

在上海證券交易所2月份發(fā)出的創(chuàng)奧詢問函中,，奧萊項目的商業(yè)模式、基金估值部分參數(shù)過高,、過快等問題備受關注,。在這封回復信中，華夏首創(chuàng)奧萊REIT也一一回應,。與此同時,，華夏首創(chuàng)奧萊REIT也調整了項目估值，直接將8000萬元降至19.73億元,。這反映了當前REITS的發(fā)行壓力,。

經(jīng)營難點在于銷售轉型升級,。

為了REIT的順利發(fā)行,，第一個將系統(tǒng)中最好的項目推向市場。在銷售和營業(yè)收入方面,，濟南和武漢的第一個奧萊項目在第一個奧萊系統(tǒng)中排名前三,。

據(jù)介紹，濟南首創(chuàng)奧萊項目于2019年開業(yè),，至今已運營5年,。自開業(yè)以來，項目銷售連續(xù)五年位居濟南奧萊市場第一,，近三年在濟南奧萊市場占有率超過55%。2021-2023年,，項目營業(yè)收入持續(xù)增長,，復合增長率達到26.97%。

武漢首個奧萊項目于2018年開業(yè),。近五年來,，該項目在武漢長江以南地區(qū)奧萊市場占據(jù)領先地位。近三年來,，長江以南奧萊市場份額保持在50%左右,，武漢奧萊市場份額保持在25%以上。2021-2023年,，項目營業(yè)收入持續(xù)增長,，復合增長率達到22.93%。

據(jù)悉,，濟南和武漢首創(chuàng)奧萊項目定位精品奧萊,，依托“名品” 折扣 打造“高性價比模式”的體驗特色，品牌商戶200多家,，80%以上是國際國內零售品牌,。

值得注意的是，盡管奧萊也是一個“購物中心”,，但其商業(yè)模式與傳統(tǒng)的購物中心項目仍有很大不同,。在之前的詢價函中，上海證券交易所還對奧特萊斯模式與購物中心,、超市的異同,、租賃模式的差異和標準等業(yè)務細節(jié)提出了質疑。

據(jù)報道,，奧特萊斯在零售商業(yè)中專是指由銷售名牌過季,、下架、斷碼等商品的商店組成的購物中心,，又稱“品牌直銷購物中心” 其租賃模式主要是合資和抽樣模式,，輔以固定租賃模式,，其中合資模式適用于大多數(shù)商家（如戶外運動、國際名品,、服裝）,，抽樣模式一般適用于對經(jīng)營資質有特殊要求的零售品類(如黃金首飾、化妝品),，固租模式適用于中餐廳和便利店,。

因此，在收入構成方面,，雖然與購物中心項目相同,，包括租金收入、物業(yè)管理費收入,、促銷費收入等收入,，但奧萊項目的租金收入主要是合資企業(yè)和傭金模式。

因此,，在收入構成方面,，雖然與購物中心項目相同，包括租金收入,、物業(yè)管理費收入,、促銷費收入等收入，但奧萊項目的租金收入主要是合資企業(yè)和傭金模式,。合資企業(yè)收入的計算方法為商戶銷售乘以合同扣除率,，在財務會計中也分為租金收入。以濟南和武漢首個奧萊項目為例,，過去三年租金收入中合資和抽成收入的總比例超過90%,。

在這種風險共擔模式下，一旦商家的銷售業(yè)績波動,，就會對項目公司的收入產(chǎn)生很大的負面影響,。

此外，由于相關收入的具體計算方法是商戶銷售乘以合同扣除率,，商戶銷售和合同扣除率可能受經(jīng)濟環(huán)境,、區(qū)域競爭、類別競爭,、公共衛(wèi)生事件,、業(yè)務水平、項目開發(fā)階段等影響,，導致項目收入波動,，可能對基金分配產(chǎn)生不利影響。

奧萊項目面臨的最大挑戰(zhàn)是如何提高銷售轉型,，穩(wěn)定租金率,，從而創(chuàng)造持久收入,。

風險共擔的合資模式。

據(jù)了解,，為了進一步改善銷售轉型,，濟南和武漢首個奧萊項目近年來不斷推進品牌升級和結構優(yōu)化。

其中,，2021年,，濟南首個奧萊項目重點推出黃金珠寶品牌，打造黃金珠寶品牌專屬區(qū),；2023年,，在項目第一個集中招聘年，87.25%的品牌完成續(xù)簽,，新推出27個品牌,。為了更好地滿足當前的消費和購物需求，重點推出7個國潮品牌,；同時，項目調整了餐飲業(yè)態(tài)布局（冷區(qū)調整）,，并在原餐飲區(qū)引進了新的體育品牌,，為了提高項目的吸引力，進一步增加體育品類零售面積,，增加體育休閑品類比例,。

據(jù)透露，2024年濟南首個奧萊項目有109個合同到期品牌,，項目已制定到期續(xù)簽安排,。預計全年到期品牌整體續(xù)簽率約為80%-85%、到目前為止,，已有8個新引進的品牌已經(jīng)落定,，10多個新品牌正在談判商業(yè)條件。

2024年1月至3月,，項目到期面積6.384.53平方米,；截至目前，已完成合同簽約流程的續(xù)約/新簽約面積為5.807.66平方米,，占到期面積的90.96%,，續(xù)約/新簽約面積占到期面積的100%。

至于武漢第一個奧萊項目,，2021年是項目第一個合同集中到期年,。當時57%的品牌完成續(xù)簽，40多個新品牌通過淘汰低銷售品牌同時推出,。

至于武漢第一個奧萊項目,，2021年是項目第一個合同集中到期年,。當時57%的品牌完成續(xù)簽，40多個新品牌通過淘汰低銷售品牌同時引進,。2023年是第二輪合同集中到期年,，77%的品牌完成續(xù)簽，引進20多個新品牌,。據(jù)悉,，該項目2024年有73個合同到期品牌，已制定到期續(xù)簽安排,。預計全年到期品牌整體續(xù)簽率約為80-85%,、15-20%的積極淘汰。截至目前,，已有3個新品牌落定,，10多個新品牌正在談判商業(yè)條件。2024年1月至3月,，武漢首個奧萊項目到期面積2.176.8平方米,；截至目前，已完成合同簽約流程的續(xù)約/新簽約面積為2.032.80平方米,，占到期面積的93.38%,，續(xù)約/新簽約面積占到期面積的100%。

此外,，中國首家奧萊REIT還指出,，在合資模式下，商家的經(jīng)營業(yè)績直接關系到奧萊運營商的收入,，雙方的利益受到深度約束,，這也要求奧萊運營商深入?yún)⑴c商家的經(jīng)營活動，更有效地與商家合作,。

例如,，在日常經(jīng)營管理中，一般會深入到商家的商品管理,、人員管理,、銷售管理、價格管理,、營銷管理,、售后管理等方面。包括對新商戶的業(yè)務指導,；對于業(yè)務困難的商戶,，除了督促其整改商品和人員外，還將在營銷推廣和會員介紹方面提供一定的幫助,；對于各類平板銷售排名最低,、同比下降或遠低于同一地區(qū)平板銷售的品牌,，將重點關注。經(jīng)過采訪和支持后,，如果合同期內仍不理想或排名落后,，將與品牌溝通，積極調整區(qū)位或終止合作,，以確保項目收入,。

就租金而言，兩者之間的良性互動也取得了良好的效果,。

從租賃率來看,，兩者之間的良性互動也取得了良好的效果。據(jù)報道,，濟南首個奧萊項目的租賃率在過去三年中持續(xù)上升,，截至2023年底，項目租賃率已達到92.1%,。目前,，該項目的一位重要租戶正在進行擴店裝修，將于今年5月完成,。擴店面積占項目可租面積的1.8%,。擴店完成后，濟南第一個奧萊項目的租金可達94%,。近三年來，武漢首個奧萊項目的出租率超過94.5%,，截至2023年底,，項目出租率達到96.8%。

資產(chǎn)估值下調8000萬,。

從業(yè)務數(shù)據(jù)來看,，近年來濟南和武漢首個奧萊項目的業(yè)績也相當搶眼。其中,，在項目合資模式下,，歷史扣率呈現(xiàn)快速增長。

據(jù)披露,，自2020年至2023年,，濟南首個奧萊項目的平均扣除率從6.8%上升到10%；自2020年至2023年,，武漢首個奧萊項目的平均扣除率逐漸從8.6%提高到10.7%,。

至于項目新簽的物業(yè)管理費收入水平，也有了很大的增長,。2023年,，濟南第一個奧萊項目和武漢第一個奧萊項目的新簽約租戶(包括原品牌續(xù)租和品牌續(xù)租)物業(yè)管理費分別為40元/平方米/月和35元/平方米/月,。

隨著品牌合同到期和招聘的推進，濟南首個奧萊項目和武漢首個奧萊項目的年平均物業(yè)管理費水平分別從2022年的25元/平方米/月和24元/平方米/月上升到2023年的30元/平方米/月和27元/平方米/月,，帶動兩個項目的物業(yè)管理費收入同比增長,。

雖然項目運營表現(xiàn)良好，但華夏首創(chuàng)奧萊REIT根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展,、市場競爭等因素,，調整了部分與估值相關的參數(shù)。

其中,，兩個項目的非固定租賃銷售增長率預測參數(shù)有所下降,。在之前預測的參數(shù)中，2024年兩個項目的非固租銷售增長率均為4%,，目前已調整為3%,；2025年相關數(shù)據(jù)也同時調整到3%。項目預測期外至收益期屆滿的凈收益長期增長率也由2.25%調整為2%,。

此外,，濟南首個奧萊項目的折現(xiàn)率從8%提高到8.25%。折現(xiàn)率的上升也反映出市場認為資產(chǎn)價格偏高,。

為此,，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的底層項目估值也有所下降。

濟南和武漢首個奧萊項目的估值分別為9.96億元和10.57億元(評估基準日為2023年6月30日),；在最新的回復中,，上述項目的估值分別為9.62億元和10.11億元(評估基準日為2023年12月31日)。換句話說,，中國第一個奧萊REIT的估值也將從原來的20.53億元下降到19.73億元,，籌資規(guī)模自然會下降。

奧萊REIT不是華夏第一個遇到資產(chǎn)估值下調的REITS,。分析指出,，調整估值背后或調整發(fā)行壓力的選擇可能會在一定程度上影響原股東或發(fā)起人的發(fā)行熱情。

一切都有兩面性,?！癛EITS資產(chǎn)估值的下調也意味著釋放了一定的資產(chǎn)內在價值，突出了項目的投資價值,。對投資者來說,，也縮小了后續(xù)資產(chǎn)管理的下行風險，獲得了足夠的安全墊,。上述人士說,。市場還指出，一級估值下調也給二級市場帶來利潤，有利于REITS建設多層次發(fā)展,、循環(huán)良好的市場,。一、二級投資者可以獲得長期回報,，引入多類參與者的積極性,，體現(xiàn)了監(jiān)管機構對REITS新市場的關懷。