核心提示：2024年全國新開業(yè)集中式商業(yè)項目430+個，打法總體量約3400萬㎡。年新截止2024年12月31日,，開業(yè)全國存量集中式商業(yè)項目達8700+個，項目面積約6.3億㎡,。個透

作者 | 周彩云,、露新蘇珊

2024年，趨勢經濟逐步回升,、和新促消費政策加持,，打法節(jié)假日出游人數(shù)、年新線下客流節(jié)節(jié)攀升,。開業(yè)回顧商業(yè)地產的項目2024年,，則是個透在壓力下韌勁向前，經營能力不斷進階,。露新

商業(yè)地產增量下行,，趨勢存量調改開業(yè)項目占比越來越大。如何做好全周期管理,、良好運營充分提升資產價值,，是行業(yè)的重要命題。

從2024年新開商業(yè)項目來看：

• 1,、頭部企業(yè)的集中度還在持續(xù)提升,，2024年中國購物中心CR5企業(yè)存量份額增至22%，未來還將進一步提升,。

• 2,、人們的生活方式、消費習慣變化推動購物中心商業(yè)形態(tài)發(fā)生變革,，越來越趨向于小型化,、多元化、細分化,，奧特萊斯成為2024熱門購物場所,。

• 3,、商業(yè)地產創(chuàng)新不斷提升，非標商業(yè),、公園式商業(yè),、二次元主題商場風潮火爆，進一步激發(fā)消費新活力,。此外,，打造差異化商業(yè)，商業(yè)主題也將越來越細分,，如汽車文化主題,、動畫IP主題、地理IP主題,、泛文娛主題,、體育+商業(yè)層出不窮，不斷突破傳統(tǒng)思維,。

• 01

• 2024年新開業(yè)量近十年新低

• 存量再開業(yè)占比越來越大

在行業(yè)進入相對存量時期,，疊加商業(yè)項目面臨招商困難、開業(yè)延期的挑戰(zhàn),，2024年新開業(yè)量持續(xù)下探,。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，2024年全國新開業(yè)集中式商業(yè)項目430+個,，新開業(yè)商業(yè)總體量約3400萬平方米。截止2024年12月31日,，全國集中式商業(yè)項目數(shù)量達8700+個,，商業(yè)建筑面積約6.3億平方米，同比2023年體量,、數(shù)量增速分別為5.22%,、5.68%。

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2024年新開業(yè)項目數(shù)量、體量均創(chuàng)下近十年新低,。2024年開業(yè)數(shù)量,、體量同比2023年分別下降17.58%、12.52%,。

值得注意的是,，新開業(yè)項目中，存量調改再開業(yè)項目的占比越來越大,，2024年存量調改再開業(yè)項目占比21.79%,，數(shù)量達90+個,，總體量超675萬平方米。若剔除存量調改再開業(yè)項目,，2024年純增量項目僅330+個,，約2800萬平方米。

數(shù)據(jù)說明：

1. 統(tǒng)計范圍為全國368個城市（不含港澳臺）管轄行政區(qū)內,，于2024年1-12月開業(yè)的集中式商業(yè)項目,，項目類型包含購物中心、獨立百貨等,；2. 統(tǒng)計數(shù)據(jù)包含新建開業(yè)項目,、存量改造開業(yè)項目、試營業(yè)項目,；3. 統(tǒng)計時間截止至2025年1月7日,。

從全年各月開業(yè)量看，與往年節(jié)奏基本一致,，因為有“黃金假期”的原因,，1月、6月,、9月,、12月均出現(xiàn)開業(yè)高峰值，12月疊加年底沖刺,，開業(yè)量是全年最高峰,，其他月份基本上處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

縱觀過去十年,，新開業(yè)增量在2017年達到峰值,，此后開始進入增速下行階段，商業(yè)地產規(guī)模紅利逐漸消減,。2020年后,，開業(yè)量大幅縮減，市場進入低位震蕩的新周期,。

目前,，商業(yè)存量時代的經營壓力不斷加劇，一方面存量煥新,、增量入市帶來的規(guī)模壓力,；另一方面連鎖品牌普遍放緩擴張，甚至關店收縮規(guī)模,，商場面臨招商難題,，這是影響項目開業(yè)的重要因素。不少項目在招商不足的情況下只能以試營業(yè)的方式面市,，延期開業(yè)的也不在少數(shù),。

02

新開業(yè)項目分布基本格局不變

華東,、高線級城市是最核心市場

從新開業(yè)項目的地理位置分布看，基本格局不變,，與城市經濟實力和商業(yè)成熟度緊密相關,，華東區(qū)、商業(yè)高線級城市,、區(qū)域商圈,、成熟商圈是最核心市場。

七大區(qū)域分布方面,，華東區(qū),、華南區(qū)活躍在前頭，西北,、東北地區(qū)相對疲軟,。華東區(qū)、華南區(qū),、華中區(qū)開業(yè)量位列前三,，其中華東區(qū)占比高達46%，以201個項目,，1456萬平方米體量占據(jù)全國新開業(yè)量的近半壁江山,，上海、浙江,、江蘇“包郵區(qū)”是主力支撐,。

華南區(qū)僅占比17%、華中區(qū)占比11%,。西南區(qū),、華北區(qū)開業(yè)量旗鼓相當，均為41個項目,，占比9%；西北占比5%,，其中新疆7個項目,，僅次于陜西（11個項目），成為西北商業(yè)“新黑馬”,；東北占比2%,，東三省“不相上下”，遼寧5個項目,、吉林3個,，黑龍江1個。

城市商業(yè)線級方面,，新開業(yè)項目高度集中在高線級城市,。高線級城市與低線級城市新開業(yè)量占比接近七三分,，開業(yè)數(shù)量排名前十的17座城市（多個名次有并列），16座是高線級城市,。

六座商業(yè)一線城市占了全國27%的開業(yè)量,；商業(yè)準一線城市占比20%，南京,、杭州,、武漢、長沙相當給力,，開業(yè)量均在10個以上,；商業(yè)二線城市占比10%，廈門,、珠海,、合肥表現(xiàn)突出，常州,、無錫,、南寧、烏魯木齊也值得關注,；商業(yè)三線城市的金華,、溫州、中山開業(yè)量最亮眼,，分別是7個,、5個、5個,；商業(yè)四線,、五線城市合計占比21%，華東下沉市場表現(xiàn)出強勁的商業(yè)活力,，如臺州,、紹興、泰州,、衢州均有3個及以上開業(yè)項目,。

說明：城市商業(yè)線級是贏商大數(shù)據(jù)綜合城市發(fā)展基礎水平、商業(yè)發(fā)展規(guī)模,、商業(yè)檔次,、商業(yè)人氣及商業(yè)未來潛力等因素，對城市商業(yè)發(fā)展程度評估的等級性劃分,，共劃分為六個等級,。本文將商業(yè)一線、準一線,、二線定義為高線級城市,，商業(yè)三線,、四線、五線城市定義為低線級城市,。

從單個城市開業(yè)量排行看,，上海、北京,、深圳包攬前三,，上海雄踞榜首，開業(yè)量較2023年同期再提升,，43個項目,、212萬平方米商業(yè)體量，遙遙領先其他城市,?！氨鄙蠌V深”四大城市中廣州掉隊，與廈門并列排第七位,。武漢開業(yè)數(shù)量排第四位,，僅次于成都，體量卻高居全國第二,。整體看來,，城市開業(yè)量排行與城市GDP排行大體一致，除個別城市稍有起伏,。

在商圈分布上,，新開業(yè)項目大部分集中在區(qū)域商圈，且清一色位于成熟商圈,。在商圈統(tǒng)計樣本的200個新開業(yè)項目中,，區(qū)域商圈占比72%，市級商圈僅占比28%,；成熟商圈占比90%,，新興商圈僅占比10%。

城市外拓,，地鐵交通外延,，城市新區(qū)的區(qū)域商圈為新項目提供了巨大市場。而成熟商圈擁有完善的軟硬件配套優(yōu)勢,，新開項目可以大幅減少培育成本，是商業(yè)進入的成熟條件,。反觀分布在新興商圈的新開業(yè)項目,，以大型城市綜合體配套商業(yè)、文旅度假型商業(yè)為主,，只有新興商圈才有匹配的土地資源,。

03

存量調改再開業(yè)項目占比不斷提高

良好運營提升資產價值是關鍵

非常值得注意的是,，隨著購物中心行業(yè)的成熟程度不斷提升，行業(yè)進入存量時代,，不僅規(guī)模增量逐年下降,，目前已降至5.68%增速區(qū)間，在每年新開業(yè)項目中,，存量調改后再開業(yè)項目的占比不斷提高,。

在2024年開業(yè)項目中，存量調改后再開業(yè)項目的占比為21.79%,，且隨著目前拿地動作的不斷減少,、開業(yè)節(jié)奏的不斷放緩等，未來存量調改后再開業(yè)項目的占比將不斷提升,。

存量購物中心再開業(yè)的數(shù)量持續(xù)增長,，其經營歷史值得高度關注。

購物中心的經營周期十分明顯：三年培育期,、5年成長期,，8年以上成熟期，為行業(yè)的普遍規(guī)律,。從目前的存量再開業(yè)項目分析來看,，三年培育期結束更換運營商占比最高。

而從具體的資產來看,，2010年之前開業(yè)項目由于占領當?shù)厣虡I(yè)先機,，享受了很長的增長紅利，汰換通常是硬件老化或周邊新開業(yè)項目帶來競爭,，是正常經營周期中的項目更新,。2010到2016年，購物中心增量快速增量,，競爭加劇明顯,，此階段開業(yè)的購物中心經營到第5年如果未能立住腳就開始批量遭遇淘汰。而隨著房企持有資產的回報率不足以彌補資本成本,，轉向輕資產是順勢而為,。2017年后開業(yè)的項目試錯機會更少，更大經營的壓力與輕資產被行業(yè)迅速接受后更多的離場機會,，在三年培育期結束即可能黯然汰換,。

從行業(yè)整體資產結構來看，81.06%以上的項目都已開業(yè)三年以上,，開業(yè)5年以上項目占比高達56.54%,，進入成熟周期。如何進行全周期管理、良好運營充分提升資產價值,，是行業(yè)的重要命題,。

新開業(yè)項目高度集中在頭部企業(yè)，萬達將輕資產貫徹到底,，招商商管成為“新黑馬”,？

目前，中國購物中心行業(yè)的行業(yè)集中度持續(xù)提升,。截至2024底,， 中國購物中心規(guī)模CR5約為22% 。2011年至2020年,，中國購物中心CR5企業(yè)存量份額保持在15-20%區(qū)間,。如果從數(shù)量角度來看，更為直觀,。運營著1個3萬方以上項目的企業(yè)有3077個,，但運營≥20個項目的企業(yè)為52個，運營≥50個項目的企業(yè)為8個,，比例十分懸殊,。

備注：CR5為行業(yè)集中度重要指標，此處計算方法為頭部5個企業(yè)管理面積占比,。

而2024年有項目開業(yè)的企業(yè)中,，82%只開了一個項目，8%只開了2個項目,，因此,，一年開業(yè)1-2個項目，是市場上絕大多數(shù)企業(yè)的主流選擇,。

開業(yè)項目達到8個以上的企業(yè)為7個,，合計開業(yè)項目數(shù)量為99個，占全行業(yè)2024年新開業(yè)總量的22.71%,。由行業(yè)調研來看,，投資建設商業(yè)項目的主體越來越少，往后在營項目運營商替換為頭部運營商并煥新開業(yè)將越來越普遍,。

2024年,，珠海萬達商管開業(yè)數(shù)量達到25個，亦因此,，珠海萬達商管截至2024年在營項目數(shù)量達到513個,，規(guī)模領先效應十分明顯。

據(jù)調研,，珠海萬達商管2024開業(yè)的25個項目全部為第三方輕資產項目（即并非由大連萬達商管集團委托管理）,，其中6個為在營存量改造后開業(yè)項目,，占比達24.00%。另外,，武漢漢街萬達廣場為拆除后再建的新項目。

萬達是商業(yè)地產輕資產戰(zhàn)略模式的發(fā)起者,、最堅定的執(zhí)行者,，從2015年開始即向輕資產轉型，但在2023年開業(yè)項目中,，仍有少數(shù)項目是由大連萬達商管委托給珠海萬達商管進行管理,，而2024年已經全部為第三方輕資產項目。

2024年3月30日,，大連萬達商管集團與太盟投資集團,、阿布扎比投資局、穆巴達拉投資公司,、中信資本,、ARES在大連正式簽署投資協(xié)議，上述5家機構將聯(lián)合向大連新達盟商業(yè)管理有限公司投資約600億元,，合計持股60%,，大連萬達商管持股40%。這是2024年商業(yè)地產最重要的事件之一,。

在萬達內部,，大連萬達商管集團被稱為大商管，珠海萬達商管則被稱為小商管,。大小商管的業(yè)務加速分離,、輕資產戰(zhàn)略的進一步徹底執(zhí)行，是觀察萬達作為行業(yè)規(guī)模第一企業(yè)的關鍵視角,，也是全行業(yè)思考輕資產模式的重要參考,。

2024年的新黑馬，非招商商管莫屬,。2024年,，招商商管開業(yè)項目數(shù)量為9個，超出市場預期,，特別是長沙項目,、成都兩個項目的成功開業(yè)，受到市場的高度關注,。

• 2021年,，是招商蛇口提出“雙百戰(zhàn)略”的發(fā)展元年，事實上,，也可以視作招商商管的“品牌年”,。因為在這一年，招商商管就完成梳理、布局海上世界——城市級濱水（海）綜合文旅商業(yè),，招商花園天地——城市級盒子+街區(qū)式購物中心,，招商花園城——城市級購物中心， 招商花園里——社區(qū)級購物中心四條產品線,。

• 2022年,，招商商管仍然開業(yè)了廈門海上世界、成都招商大魔方,、蘇州琴湖溪里花園城,、十堰招商花園城等在內的7個商業(yè)項目，開業(yè)率均超過 90%,。

• 2023年,，招商蛇口新開業(yè)上海曹路招商花園城、廈門海滄招商花園城,、湛江招商花園城,、蘇州琴湖溪里花園城（二期）、蘇州金融小鎮(zhèn)（西區(qū)）,、深圳會展灣花園里,、徐州花園里、寧波鄞州花園里,、博鰲樂城國際花園集中商業(yè)等9個商業(yè)項目,。

隨著2024年新開業(yè)9個項目，近3年來,，招商商管業(yè)務年均增速超30%,，在全國范圍內管理的商業(yè)項目（含籌備）超過80個，總商業(yè)面積突破500萬平方米,，在營項目數(shù)量近50個,，開始接近行業(yè)規(guī)模的第一梯隊。

這說明在逆周期之下,，持增長性戰(zhàn)略,、能獲得充分的母公司支持、完善的架構體系的企業(yè),，完全有機會在這當中逆勢成長,。而央國企的資源稟賦和信用優(yōu)勢更加凸顯。

04

商業(yè)形態(tài)悄然變革：小體量商業(yè)爆發(fā)

奧特萊斯成熱門購物場所

隨著人們的生活方式,、消費習慣變化,，購物中心商業(yè)形態(tài)也已然發(fā)生改變，越來越趨向于小型化,、多元化,、細分化,。

小體量的社區(qū)商業(yè)、鄰里商業(yè),、非標商業(yè)等多種商業(yè)形態(tài)迎來爆發(fā),，2024年開業(yè)項目中10萬平方米以下項目占比超過70%。

降價不降質的“質價比”成為消費的核心競爭力,，利好主打品牌折扣的奧特萊斯,，2024年奧特萊斯成為熱門購物場所，帶有微度假文旅屬性的奧萊綜合體,，更是叫好又叫座。據(jù)贏商大數(shù)據(jù),，2024年1-5月奧萊的節(jié)假日客流活躍度為1.32,，高于購物中心的1.16。許多消費者選擇將奧萊作為周末,、節(jié)假日出游的 “微度假” 目的地,。百聯(lián)集團2024上半年奧特萊斯業(yè)務營收達6.99億元；毛利率更是高達75.22%,，是百貨的3倍多,，購物中心的近2倍！

2024年新開業(yè)25家奧特萊斯,，含2座城市奧萊,，以杉杉為代表的奧特萊斯運營商共22家，有砂之船,、奧特萊斯（中國）,、意大利芬琴集團（Fingen Group）等專業(yè)奧特萊斯開發(fā)運營企業(yè)，也有中駿商管,、世紀金源,、東百集團等商業(yè)地產企業(yè)的涉足，還有更多其他行業(yè)或地方小企業(yè)入局,。

奧特萊斯的吸金力固然誘人,，但奧特萊斯普遍下沉到商業(yè)四、五線城市的現(xiàn)象需要引起警惕,，這些奧特萊斯項目與當?shù)氐南M能力和消費意愿是否匹配值得深思,。據(jù)贏商網(wǎng)觀察，部分奧特萊斯在開業(yè)時招商情況并不理想,，且引入的名品商家質量并不高,，硬件方面也被消費者所詬病。

05

商業(yè)創(chuàng)新新風潮：

非標,、“公園+”,、二次元……

非標商業(yè),，因為不拘泥于傳統(tǒng)商業(yè)思維，在商業(yè)形態(tài),、場景體驗,、業(yè)態(tài)品牌組合等各方面，總能讓人耳目一新,，成為吸客的利器,。華潤萬象生活2024年連開了3個“天地”系列非標商業(yè)——金華義烏天地、紹興天地,、深圳·大運天地,，風格迥異，各自出彩,。此外,，成都此地CyPARK，打造多元社群聚集的商業(yè)公園,；由雅戈爾與天目里聯(lián)手打造的上海HAI550,、北京1733商業(yè)空間、深圳kaledo嘉樂道……項目一亮相即成為城市打卡地,，商業(yè)創(chuàng)新范本,。

“公園+商業(yè)”風靡，“公園20分鐘效應”的含金量還在上升,，“公園+商業(yè)”創(chuàng)造的開放式,、自然生態(tài)場景，為城市年輕人提供了釋放壓力,、情緒治愈的天然場所,，成為吸客利器。從商業(yè)與城市公園結合,、商業(yè)+人造公園場景,，再到直接將商業(yè)開在景區(qū)，商業(yè)與公園的融合還在一步步深化,。

打造差異化商業(yè),，細分主題商業(yè)遍地開花。主題商業(yè)通過特定的主題,，將購物,、娛樂、社交,、文化等融合一體,，打造沉浸式的購物體驗，可以更好激發(fā)人們的消費欲望,。

在熱門主題商業(yè)中,，2024年當屬二次元最火爆,。二次元成為商場鏈接Z世代消費群體的重要紐帶，存量調改商場更是將其視為轉型新出路,，2024年新開業(yè)的二次元主題商場80%為存量調改開業(yè)項目,，如上海百聯(lián)ZX造趣場、武漢HANKOU STAY,、南京KUMOLL酷青年中心A館酷漫城,、天津吉利大廈、長春騰陽七彩天地等,。這些位于城市核心商圈的老百貨商場,，交通便利、客流量大,，升級改造通過引入二次元內容,，重新捕獲年輕消費群體，讓商場重新煥發(fā)活力,。

二次元之外，還有更多打破傳統(tǒng)思維的細分主題,，如：

• 全國首個汽車文化主題購物中心——保定愛情廣場,；

• 全國首個「熊出沒」IP主題購物中心——深圳寶安華強廣場；

• 泛文娛主題綜合體——北京超極合生匯（東區(qū)）,；

• “羅浮山”地理IP主題商業(yè)——惠州港惠購物中心三期（羅浮里,；

• 運動主題的“體育+”購物中心——珠海體育中心·格創(chuàng)悅里；

• 啤酒文化主題商業(yè)——深圳BREWTOWN啤酒小鎮(zhèn)……

不同的主題,，吸引著不同的消費群體,，更加垂直和細分的商業(yè)內容和服務，為消費者帶來更加沉浸的體驗,。