核心提示：卓越商業(yè)通過“產(chǎn)品”與“運營”雙賽道提速，深度邁入了發(fā)展“快車道”。分析方法

著名投資家沃倫·巴菲特曾說“人生就像滾雪球,，文講最重要的透商是找到很濕的雪和很長的坡?！?/p>

以雪球效應(yīng)來看商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)黑越商業(yè)面對消費信心不足造成的馬卓消費反彈遠低于預(yù)期,，以及進入到存量博弈市場競爭的經(jīng)營日益激化,，商業(yè)企業(yè)也同樣需要找到長坡厚雪，深度并以長期主義深耕細作,，分析方法才能實現(xiàn)突圍,。文講

這其中，透商深圳本土商管公司卓越商業(yè)便是業(yè)黑越商業(yè)一個典型的“成長樣本”,。近年來其通過“產(chǎn)品”與“運營”雙賽道提速,，馬卓邁入了發(fā)展“快車道”。經(jīng)營

Vol.1

量體裁衣

去標準化打法做足項目“個性”

商業(yè)跑馬圈地粗放增量時代考驗的深度是標準化的產(chǎn)品力,，商業(yè)精細化運營高質(zhì)量發(fā)展階段則更看重非標產(chǎn)品力,，也即非標準化的戰(zhàn)略打法。

成長于深圳在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕有十?dāng)?shù)載的卓越商業(yè),，目前已經(jīng)形成了區(qū)域性購物中心“卓悅匯”,、商辦商業(yè)“卓悅INTOWN”,、社區(qū)商業(yè)“卓悅時光”三條標準產(chǎn)品。標準產(chǎn)品體系之外,，近年來卓越商業(yè)還相繼帶來地鐵樞紐商業(yè)“深圳之眼購物中心”,、非標商業(yè)“Kaledo嘉樂道”等項目。

而進一步梳理該企業(yè)的在營項目不難發(fā)現(xiàn),，看似是標準化產(chǎn)品，但每個項目都帶著“個性化”基因,。這是因為卓越商業(yè)更專注于“一店一策”的定制化打法,，其會根據(jù)市場特性、消費客群差異進行量體裁衣,，在每個項目上塑造出“個性標簽”并通過日常經(jīng)營不斷強化,，從而形成具有明顯差異且有市場競爭力的產(chǎn)品矩陣。

01

旗艦項目卓悅匯

煙火氣里的精致生活

開業(yè)八年的深圳卓悅匯購物中心是卓越商業(yè)的旗艦項目,?；陧椖克谄瑓^(qū)“梅林”是深圳最具生活氣息的片區(qū)之一的地域特征，卓悅匯提煉了“悅享生活,，品質(zhì)梅林”核心標簽,，八年來在品牌、運營,、場景等多方面不斷進行探索與嘗試,，刷新著人們對精致煙火主義商業(yè)的認知。

近年來卓悅匯以敏銳的眼光快速響應(yīng)市場變化,。2021年其便圍繞“品質(zhì)化”升級,，發(fā)力國際美妝經(jīng)濟，一舉拿下12家國際化妝品奠定了商場的“中高端”調(diào)性,。目前項目已經(jīng)形成了“國際美妝+潮流零售+精品女裝+黃金珠寶”的高品質(zhì)商業(yè)氛圍,。

今年在塑造更具日常溫度的生活場景上發(fā)力，卓越商業(yè)精準洞察到胖東來流量品質(zhì)商超優(yōu)勢,，主動爭取到胖東來資源,，助力永輝超市改造煥新。

2024年11月8日,，卓悅匯的永輝超市作為華南首家學(xué)習(xí)“胖東來”模式自主調(diào)改門店重裝開業(yè),。亮相3天，卓悅匯客流突破50萬+,，同比增長88%,，單日客流突破16萬;永輝超市3日累計銷售額約550萬元，日均銷售額為調(diào)改前的8倍,。

除此之外,，項目還通過珠寶主題區(qū),、輕餐一條街等場景更新為消費者提供新的空間體驗與新的高品質(zhì)生活場所。

◎為提升空間品質(zhì),，項目整合了周大福,、潮宏基、金至尊等多家珠寶品牌,，打造了“INJOY黃金珠寶館”,，為消費者提供一體化、一站式的珠寶選購新空間,。據(jù)悉,，調(diào)整后客流同比提升9%，銷售同比提升6%,。

◎提升項目的社交休閑氛圍,，將L1層的林平路街區(qū)打造成整個梅林片區(qū)的“社交休閑主場”，先后引進80,、90后客群所喜愛的喜茶,、gaga鮮語、阿嫲手作,、blue glass,、意未等當(dāng)網(wǎng)紅輕食茶飲品牌。

隨著片區(qū)生長而成長,，卓悅匯更懂在地居民對品質(zhì)消費,、美好生活的訴求。也因此始終將“首店經(jīng)濟”作為提升片區(qū)消費品質(zhì)的重要抓手,，卓悅匯不遺余力的發(fā)力首店經(jīng)濟打造新鮮感與稀缺性,。今年項目又新進了上海小眾療愈香氛個護品牌Earth Glow、人氣個性國潮品牌江南先生等華南首店,、君玉天下深圳首店,、AIMEEWQ福田首店、毛戈平福田首店,、裕蓮茶樓福田首店等10余家品牌首店,。

在地策略一以貫之，卓悅匯強調(diào)在情感意義上與在地居民的交流,，2024年緊抓“梅林街道美食聚集地”的地域標簽,，帶來了首屆福田梅林美食節(jié)，聚集了40家梅林市井美食&場內(nèi)大牌參與,，為消費者制造了在地體驗記憶,。

02

商辦商業(yè)卓悅INTOWN

不同商務(wù)土壤的不同商業(yè)敘事

作為深圳城市CBD的寫字樓王者，以商辦商業(yè)起家的卓越商業(yè),，在該領(lǐng)域已經(jīng)沉淀了十分成熟的經(jīng)營策略,。目前卓越商業(yè)在全國已經(jīng)擁有4座卓悅INTOWN,，同樣不拘泥于產(chǎn)品標準化呈現(xiàn)，基于不同的商務(wù)土壤因地制宜,，讓每座卓悅INTOWN都展現(xiàn)出不同的面貌,。

?福田·卓悅INTOWN：以“主理人餐飲”打造的CBD煙火商業(yè)標桿

基于項目所處的商圈-福田CBD商圈是深圳商業(yè)密度最高的商圈，福田卓悅INTOWN找準“主理人餐飲”這一差異化賽道,，以“福田CBD新煙火”定位成功突圍,，成為國內(nèi)小而美商辦商業(yè)的標桿力作。

贏商網(wǎng)觀察到,，目前項目已經(jīng)聚集了11家主理人餐飲品牌,，精選的高品質(zhì)品牌形成了項目獨特的年輕消費場域，卓悅INTOWN成為CBD品質(zhì)美食打卡地標,。而運營內(nèi)容也巧妙運用 “煙火文學(xué)”創(chuàng)新發(fā)力，打造了“CBD里的菜市場”極具反差感的營銷事件,，讓都市白領(lǐng)在高壓,、快節(jié)奏的CBD中感受到鮮活的人間煙火，迅速激起了強烈的情感共鳴,。

?前?！ぷ繍侷NTOWN：特色餐飲塑造城市新興片區(qū)的好味聚樂部

相比于福田CBD成熟商業(yè)氛圍，前?！ぷ繍侷NTOWN所處的前海桂灣區(qū)則是一個正在快速催熟中的城市新興片區(qū),，前期商業(yè)建設(shè)中“需求滿足”是第一要義。也因此該項目從區(qū)域功能性需求出發(fā),，聚焦周邊辦公人群的日常剛需,，搜羅各地小聚特色熱門餐飲品牌，打造「前海好味聚樂部」,。

◎圖源：ShenzhenLOOK,、卓越商業(yè)

?青島·卓悅里INTOWN：引入山東首家京東MALL迅速打開市場

位于青島CBD中心的青島·卓悅里INTOWN，作為深圳之外的第一座“卓悅INTOWN”,，面對新市場環(huán)境其選擇了與京東MALL強強聯(lián)手,，引入了青島首座京東超級體驗中心。這樣的組合打法讓項目迅速占領(lǐng)市場關(guān)注,，同時強目的性消費的京東MALL也為項目提供了客流保障,。

03

輕重并舉雙輪驅(qū)動

探索商業(yè)新物種

商業(yè)存量激增，優(yōu)質(zhì)區(qū)域項目增量拓展變得越來越難,，卓越商業(yè)憑借著成熟商業(yè)運營管理經(jīng)驗發(fā)展輕資產(chǎn)輸出,，以輕重并舉模式拓寬市場，探索新的增長點,。目前卓越商業(yè)已經(jīng)累積了Kaledo嘉樂道（已開業(yè)）,、深圳之眼購物中心（已開業(yè)）,、上海卓悅匯、南京卓悅匯等多個輕資產(chǎn)項目,。

相比于規(guī)?；慕?jīng)驗復(fù)制，卓越商業(yè)對于輕資產(chǎn)項目的態(tài)度同樣是采取定制化,、特色化的策略,。

非標代表Kaledo嘉樂道：長期主義邏輯下的非標故事

基于沉淀的非標打法，卓越商業(yè)在今年首次進軍非標商業(yè)領(lǐng)域,，今年新開的都市自然主義文化商業(yè)——Kaledo嘉樂道一經(jīng)亮相便受到市場廣泛關(guān)注,。該項目以“劇場式街區(qū)”的概念，打造了“騎行公園”,、“樂福里街區(qū)”,、“萬花筒劇場”、“超級車庫”等多個主題場景,，在南山中心區(qū)塑造出了一個極其自然愜意的社交場域,。

以跑通長期主義的邏輯進行全盤考量，項目在招商上并未一味的追求主理人品牌,，而是選擇了有創(chuàng)造力且又有生命力的成熟品牌,，如ZZER只二華南首店、COINK CONCEPT默敘深圳首店,、UQIO霧丘,、山池咖啡、翠焱,、大漁燒肉,、湘頌·竹林雅宴等，都是在市場開店不多但經(jīng)過檢驗的特色流量品牌,，在保證項目小眾調(diào)性的同時還能創(chuàng)造穩(wěn)定經(jīng)營業(yè)績,。

全場80%華南首店與南山首店的布局，也進一步提升了Kaledo嘉樂道的吸引力與稀缺性,。

非標經(jīng)營策略還體現(xiàn)在項目“打造志趣共同體聚落”的運營理念上,。項目從孵化期到亮相期到運營期，相繼邀請了不同領(lǐng)域的志趣品牌與主理人聯(lián)合舉辦了特皮市·街角咖啡節(jié),、第五屆不止微醺節(jié),、街角騎行生活節(jié)、遊弋香氛生活節(jié)等活動,，讓多元志趣文化在這個場域中碰撞,、發(fā)酵，并破圈至線上,。小紅書上人們都有自發(fā)分享著Kaledo嘉樂道的活動,，短短開幕后的幾個月話題已破百萬,，在共同構(gòu)建了一個充滿活力與互動的志趣社群氛圍下，項目也被小紅書與大眾點評收錄為「深圳好逛商圈」,。

深圳之眼購物中心：超級樞紐上的超級商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)

深圳之眼購物中心則是卓越商業(yè)關(guān)于地下商業(yè)的一次全新探索,。該項目所在的崗廈北地鐵站是深圳首個“五線換乘"的高效交通樞紐，單日客流超40萬,，每天輸送著大量的城市奮斗青年,。

基于地鐵換乘客群的即時性消費與迎合城市青年的娛樂需求，深圳之眼購物中心旨在以更年輕化,、新潮化的吃喝玩樂體驗,，構(gòu)建美食潮流打卡社交新名片。6.5萬平方米的商業(yè)空間中,，規(guī)劃了東,、西、南三個主題商業(yè),，分別聚焦運動娛樂體驗,、都市商務(wù)社交、年輕時尚潮流,，以區(qū)別于傳統(tǒng)地下商業(yè)城的打法，塑造新一代城市超級樞紐商業(yè),。

目前該項目的東區(qū),、西區(qū)已經(jīng)開業(yè)，引進了坪山城市亮點名片“坪山站”,、“首帕板式網(wǎng)球”,、“呢度有家攀巖”等近20家全國/全省首店品牌，“保利萬和影城”,、“人才保障房城市展廳”“滿紛轟趴館”,、三大主力店，覆蓋特色餐飲,、潮流運動,、休閑娛樂等多元業(yè)態(tài)。

珠玉在前,，正在籌備中的深圳之眼購物中心南區(qū),、上海卓悅匯、南京卓悅匯等項目也更值得期待,。

綜合來看,，卓越商業(yè)的產(chǎn)品立面變得更豐富了。其在每一個細分產(chǎn)品上不斷積累優(yōu)勢,，做到差異化且創(chuàng)新,，目前各商業(yè)模式上都塑造出了標桿項目,。而這種做產(chǎn)品的專注力，也將為企業(yè)搭建起最核心的競爭力,，助力企業(yè)更有底層實力應(yīng)對不確定的未來,。

Vol.2

以內(nèi)容思維

做長線節(jié)日營銷IP

營銷玩法的日益成熟，處處皆是紅海,。但消費閾值仍在不斷拔高,，去哪里要增長？

對于連鎖企業(yè)而言,，基于總部品牌影響力提升與各項目客流銷售增長的雙重考慮,，聯(lián)動營銷仍然是“必答題”。但要在“人人都在做”的聯(lián)動自創(chuàng)IP活動中找到反卷生長的可能,，考驗的是體系化布局,、IP活動的自我創(chuàng)新生長力等。

贏商網(wǎng)關(guān)注到,，卓越商業(yè)充分發(fā)揮了自身在會員經(jīng)營上的特長,，依托自身沉淀的230萬會員，探索私域流量的變現(xiàn),。其通過集團總部深度統(tǒng)籌部署,，在全年不同節(jié)點開展超級V笑節(jié)、哇噻好食節(jié),、卓悅心愿季三大不同主題的聯(lián)動營銷,，更具體系且側(cè)重點差異明顯的營銷組合，實現(xiàn)全年可持續(xù)的聲量爆發(fā),。

而值得一提的是,，卓越商業(yè)在內(nèi)容策劃上并不拘泥于過往形式，而是每年都保持新意,，以長線思維打造爆款營銷策略,，形成更具生命力的節(jié)日營銷IP。

01

超級V笑節(jié)：錨地內(nèi)容創(chuàng)作的會員營銷

超級V笑節(jié)是卓越商業(yè)每年5月面向會員與泛會員打造的年度會員營銷大事件,，目前已經(jīng)連續(xù)舉辦了四屆,，成為卓悅商業(yè)優(yōu)秀內(nèi)容創(chuàng)新力的具象化體現(xiàn)。

這檔活動強調(diào)的核心是“優(yōu)質(zhì)內(nèi)容”,，從與京東科技,、QQ音樂的跨界聯(lián)名營銷，到今年洞察社會情緒攜手“五路財神爺”帶來的價值營銷,，超級V笑節(jié)的創(chuàng)意內(nèi)容層出不窮,。

對于見慣了標準化復(fù)制粘貼造節(jié)活動的年輕人來說，非標化的超級V笑節(jié)更能帶來新鮮感。也因此該檔活動成為了市場上為數(shù)不多讓人記憶深刻的會員營銷活動,。

02

哇噻好食節(jié)：細分賽道打造美食狂歡節(jié)

通過前文卓越商業(yè)在營項目的盤點分析不難發(fā)現(xiàn),，卓越商業(yè)沉淀了一批優(yōu)質(zhì)餐飲品牌資源；從消費層面來看,，卓越商業(yè)各項目所面向的客群多數(shù)為城市CBD的都市白領(lǐng),，對餐飲消費有著高需求。

基于此,，卓越商業(yè)于2023年9月中旬正式推出了新的造節(jié)IP“哇噻好食節(jié)”,，該檔活動更強調(diào)與餐飲品牌的共創(chuàng)，結(jié)合深圳城市特色通過美食文化與廣大打工人實現(xiàn)情感共鳴,。

以今年哇噻好食節(jié)2.0為例,，卓越商業(yè)以“筷樂家鄉(xiāng)季”為主題，聯(lián)合大牌餐飲進行優(yōu)惠放送,，慰藉打工人,。同時撬動線上私域流量，與“TC在中國”等抖音,、小紅書知名網(wǎng)紅合作,，打造了線上線下的組合場景，多角度賦能形成立體的場景生態(tài),。

03

卓悅心愿季：情緒價值開拓年底品牌營銷新路徑

而卓悅心愿季則是卓越商業(yè)在年底為回饋會員,、傳遞美好生活愿景打造的年終寵粉活動。但該活動的重點也并非簡單停留在購物層面的促消費,，同樣轉(zhuǎn)向更溫情的視角,，以情緒價值開拓年末營銷新路徑。

今年的「卓悅心愿季」帶來了心愿禮盒2.0,，以普世情緒為創(chuàng)作源泉，制作了多款心愿盲盒,，以承載消費者的美好愿望,。同時卓越商業(yè)還打造了巨型心愿書打卡裝置，用更加沉浸式的模式進一步深度溝通消費者,，打造更具治愈性的體驗空間,。

基于品牌建設(shè)的系統(tǒng)性思考，卓越商業(yè)將“情緒情感營銷”作為全年營銷活動的主線,，并將有意義的創(chuàng)新刻在品牌基因內(nèi),，從經(jīng)營層面上建立起了一個可持續(xù)增長的閉環(huán)。

贏商觀察

這是一個拼綜合實力的時代,，尤其市場環(huán)境與消費周期的變化,，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品矩陣與穩(wěn)健運營基礎(chǔ)是對抗各種風(fēng)險的壓艙石。卓越商業(yè)不同于“廣撒網(wǎng),，多斂魚”的精耕細作,，完成了產(chǎn)品與運營的雙輪驅(qū)動,，為企業(yè)筑起了高防御臺。

立足長遠,，未來在商業(yè)地產(chǎn)全面進入存量時代,，對企業(yè)全鏈條服務(wù)能力的要求將越來越高。透過上述可見,，卓越商業(yè)以構(gòu)建全周期,、全鏈條的服務(wù)能力為核心，目前已經(jīng)搭建了投拓,、產(chǎn)策,、招商、運營的全價值鏈條業(yè)務(wù)能力體系,。我們相信依托成熟的運營管理模式與專業(yè)化體系服務(wù),，商業(yè)“黑馬”卓越商業(yè)未來也能更游刃有余的應(yīng)對變局，創(chuàng)造驚喜,。